도심 공공주택 복합사업, 2026년 어디까지 왔나

2026년 3월 기준 ‘도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)’이 전국 46곳, 약 7만8,000가구 규모로 추진되고 있다.

이 사업은 2021년 도입된 이후 민간 재개발이 장기간 정체된 노후 도심을 대상으로 공공이 토지를 수용해 신속하게 주택을 공급하는 방식으로 진행돼 왔다.

최근 일부 언론에서 사업 지연과 재산권 침해 논란을 제기했지만, 국토교통부는 공식 설명자료를 통해 “정상 추진 중”이라는 입장을 분명히 했다.

실제로 후보지 49곳 중 29곳은 지구지정을 마쳤고, 이 가운데 9곳은 사업계획 승인까지 완료된 상태다.

제물포역 지구, 후보지 선정 5년 만에 첫 삽

사업의 상징적인 전환점은 인천 미추홀구 제물포역 인근 지구다.

국토교통부에 따르면 이곳은 후보지 선정 이후 5년 만인 2026년 중 최초 착공을 앞두고 있다.

공급 규모는 3,497가구다.

일반적인 재개발 사업이 추진위원회 설립부터 착공까지 10년 이상 걸리는 점을 감안하면 상당히 빠른 속도라는 평가다.

정부는 이를 도심복합사업의 실질적 성과로 강조하고 있다.

최근 가장 큰 관심을 받는 지역은 서울 강서구 화곡동 국회대로 인근이다.

2026년 2월 예정지구로 지정 공고됐으며, 까치산역 인근 약 24만㎡ 부지에 5,973가구가 공급될 예정이다.

한국토지주택공사(LH)가 추진하는 도심복합사업 가운데 최대 규모다.

인천 부평구 굴포천역 남측도 속도를 내고 있다.

2026년 2월 HDC현대산업개발 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐으며, 최고 49층, 3,000가구가 넘는 고밀 복합단지로 조성될 계획이다.

서울 은평구 연신내역 인근 역시 선도 지구로 꼽힌다.

2025년 복합사업참여자 선정 공모를 거치며 본궤도에 올랐고, 주거와 상업, 문화 기능을 결합한 복합 개발이 추진 중이다.

이 외에도 도봉구 쌍문역 동·서측, 영등포구 신길2·4·15구역 등 서울 주요 역세권 지역이 핵심 공급 축으로 분류된다.

도심복합사업의 가장 큰 특징은 공공 주도의 수용 방식이다.

사업성이 낮아 민간 재개발이 장기간 멈춰 있던 지역을 공공이 직접 시행자로 나서 속도를 높인다.

동시에 기본설계 공모와 시공자 선정 과정에서 민간을 참여시켜 사업성을 보완하는 구조다.

특히 예정지구 지정일로부터 1년 이내에 토지 등 소유자 3분의 2 이상 동의를 확보해야 최종 지구로 확정되는 만큼, 초기 동의율 확보가 사업의 성패를 좌우한다.

실제 방학역, 쌍문역 동측 등 일부 지역은 보상 협의도 상당 부분 진행된 상태다.

정부는 재산권 침해 논란을 해소하기 위해 2025년 법 개정을 통해 우선공급기준일을 후보지별 선정일 기준으로 조정했고, 용적률 상한 완화 확대와 공공기여 기준 합리화 등 사업성 개선책도 병행하고 있다.

또한 2026년 말로 예정된 일몰 규정을 폐지하기 위한 법 개정도 추진 중이다.

2026년은 도심복합사업의 ‘실행력’이 시험대에 오르는 해다.

제물포역 지구의 실제 착공 여부, 서울 대형 예정지구의 동의율 확보 속도, 민간 참여 확대가 핵심 변수다.

전국적으로는 약 7만8,000가구 규모가 계획돼 있지만, 실제 공급 물량으로 이어지기까지는 주민 동의와 사업성 확보가 관건이다.

정부는 사업이 정상 궤도에 올랐다고 강조하고 있지만, 일부 지역에서는 여전히 보상 문제와 주민 갈등이 남아 있다.

도심 주택 공급 확대라는 정책 목표가 실질적인 착공과 분양 성과로 이어질 수 있을지 2026년 상반기가 분수령이 될 전망이다.